Tipi di valore nelle attività di valutazione

2024 Autore: Henry Conors | [email protected]. Ultima modifica: 2024-02-12 09:10

Il costo è una delle caratteristiche chiave dell'oggetto di una transazione di diritto civile. Quali sono i suoi segni? Come vengono classificati i valori? A quale scopo nel mondo degli affari o nel settore immobiliare vengono calcolati gli indicatori rilevanti e con quali metodi?

Cos'è "costo" e "stima"

Prima di esaminare i tipi di valore e le relative ragioni per la sua classificazione, definiamo di cosa si tratta. Ci sono molti criteri che permetterebbero di dargli una caratteristica inequivocabile tra gli economisti mondiali e russi. Tra i più diffusi c'è questo: il costo è una somma di denaro che si pone come condizione di una transazione nel processo di interazione dei soggetti dei rapporti di civil law nel momento atteso del trasferimento dei diritti di proprietà o di altri meccanismi di utilizzo di un oggetto. A sua volta, il concetto di "valutazione" è associato al meccanismo di determinazione dell'importo in questione.

Aspetti di valutazione

Gli oggetti di valutazione possono essere immobili, servizi, trasporti, articoli per la casa, proprietà intellettuale - tutto ciò che è previsto dal diritto civile come possibile soggetto per transazioni che coinvolgono persone fisiche e giuridiche. La procedura per la determinazione del valore monetario,il trasferimento del quale da un soggetto di rapporti giuridici ad un altro costituisce la base per il trasferimento dei diritti patrimoniali, avviene con modalità riconosciute da entrambe le parti. Possono essere offerti anche da terzi, ma previo accordo con i principali partecipanti alla transazione.

Quelle o altre tipologie di valore di beni, beni o servizi possono essere determinate, a seconda della natura dei rapporti giuridici, su richiesta delle parti o in virtù di obblighi di legge. Quindi, ad esempio, nelle transazioni immobiliari, l'uso di periti è in molti casi obbligatorio per la registrazione della proprietà.

La valutazione si avvicina

La valutazione, nonché, ad esempio, la determinazione del tipo di valore, possono essere effettuate nell'ambito di vari approcci. Nella pratica commerciale russa, ce ne sono tre principali: redditizia, comparativa e costosa. Considera la loro essenza.

Il modello di reddito prevede l'uso di metodi che si basano sul calcolo del ricavo stimato dall'eventuale utilizzo da parte del nuovo proprietario dell'oggetto di valutazione, ad esempio l'affitto. Il modello comparativo prevede lo studio di figure caratterizzanti le tipologie di valore immobiliare di alcuni oggetti, con indicatori di altri sostanzialmente simili. Ad esempio, un perito, nel determinare l'indicatore monetario appropriato per un appartamento, di norma, studia le proposte esistenti sul mercato immobiliare. Nell'ambito del modello di costo vengono calcolate le eventuali spese necessarie per mantenere l'oggetto in condizioni funzionali adeguate. Se un,Supponiamo che una persona acquisti un trattore, quindi il perito che ha assunto deve tenere conto dei potenziali costi associati alla riparazione dell'attrezzatura nel determinare il costo di questo tipo di trasporto.

Risultato della stima del valore

Una volta analizzati i tipi di valori immobiliari e fornita una valutazione adeguata, il risultato può essere utilizzato come guida per determinare il prezzo finale della transazione. O per altri scopi, ad esempio quando si conclude un contratto assicurativo, si fornisce un prestito, si vende una quota, ecc. Consideriamo quali tipi di valore si distinguono nella valutazione di vari oggetti da parte di esperti russi. E anche come le informazioni rilevanti possono essere utilizzate nella pratica.

Classificazione del valore

Quali tipi di valore di un particolare oggetto di valutazione sono distinti dagli esperti moderni? Ci sono molti criteri di classificazione qui. Considera uno dei modelli più comuni tra gli economisti russi.

Contiene, in particolare, il valore di mercato. Si tratta del prezzo, il cui valore viene fissato al momento della valutazione dell'oggetto, a condizione che sia destinato ad essere venduto in un segmento competitivo. Cioè, i prerequisiti per determinare il costo corretto sono la disponibilità di informazioni pubbliche sui principi del prezzo del prodotto, l'assenza di fattori esterni (normativi) significativi che influiscono sul prezzo.

C'è un valore di investimento nel modello considerato. I suoi indicatori sono identificati al fine di fornire informazioni alle persone interessate ad investire in un determinato oggetto. In alcuni casiil valore dell'investimento può corrispondere al valore di mercato. Ma non è sempre così. A volte, contemporaneamente al valore dell'investimento, viene calcolato anche il valore di liquidazione dell'oggetto. Il suo valore esprime l'importo probabile di eventuale ricavo al momento della rivendita dell'oggetto dell'operazione.

C'è un valore catastale. Lo scopo della sua istituzione è l'iscrizione di un oggetto in un determinato registro statale o industriale con il successivo utilizzo delle informazioni da parte delle dichiarazioni pertinenti. Di norma, in questo caso si parla di calcolo delle tasse. Il valore catastale è solitamente inferiore al valore di mercato quando si tratta di immobili, o approssimativamente uguale ad esso.

Esiste anche il valore dell'assicurazione. Implica il calcolo dell'importo dei pagamenti previsti dal contratto di assicurazione. In alcuni casi, contemporaneamente ad esso viene calcolato anche il costo di sostituzione dell'oggetto. Ciò accade, ad esempio, se il relativo accordo con la compagnia di assicurazione implica non un indennizzo monetario, ma portare l'oggetto allo stato funzionale originario in caso di danneggiamento o guasto.

Quindi, abbiamo considerato 4 tipi di valore che sono più comuni nella scuola di economia russa, oltre a diversi complementari. Questo elenco, ovviamente, non è esaustivo. Esistono tipologie private di valore di mercato, oltre che di investimento, o catastale, relative alle caratteristiche di oggetti aventi diversa, in via opzionale, forma giuridica. Passiamo ora allo studio dell'essenza degli oggetti in relazione ai quali viene calcolato il parametro corrispondenteaspetto di significato pratico.

Valutazione aziendale

Certo, ci sono molti tipi specifici di oggetti in relazione ai quali viene determinato il valore. Tra gli affari più frequenti nella pratica commerciale russa ci sono gli affari e gli immobili. Nel primo caso si valuta il patrimonio complessivo delle imprese, i principi di gestione e le attività che generano profitto. Prima di studiare le tipologie di enterprise value, sarà utile determinare gli obiettivi che il soggetto della corrispondente valutazione deve affrontare.

Perché valorizzare gli affari? La prima opzione qui sono le prospettive per la vendita dell'impresa. Il titolare dell'impresa può decidere di intraprendere un' altra attività, ma prima è vantaggioso trasferire quella attuale nelle mani di un altro titolare. Inoltre, la valutazione aziendale può essere effettuata per migliorare la qualità della gestione aziendale, per identificare possibili carenze nel sistema di gestione. Un' altra opzione è attirare l'attenzione degli investitori nel caso in cui non ci sia abbastanza capitale circolante o la società abbia impostato il compito di espandere il mercato, a causa del quale sono necessari fondi aggiuntivi. La valutazione aziendale può essere effettuata quando si richiede un prestito: è lei che, di norma, funge da linea guida per prendere una decisione sull'emissione di un prestito da parte di una banca.

Valori di valutazione aziendale

Quali tipi di valore sono coinvolti nella valutazione delle imprese? Quali principi vengono usati più spesso qui? I principali tipi di valore applicabili in relazione alla valutazione aziendale sono il mercato e l'investimento. Secondo alcuni esperti, considerando la possibilità di acquistare un'impresa,è consigliabile che il partner si concentri sulla seconda direzione nell'analisi delle prospettive rilevanti. Poiché un tipico prezzo di "mercato" per un'impresa è un indicatore che non sempre parla in modo inequivocabile del potenziale di sviluppo di un'impresa. Ma se stiamo parlando di identificarlo, allora i principi chiave per il calcolo dei numeri necessari possono essere basati su:

- sul confronto degli indicatori disponibili con quelli tipici degli altri partecipanti al mercato;

- sullo studio dei vantaggi competitivi del business;

- sulla visione soggettiva degli esperti che effettuano la valutazione;

- sullo studio dell'influenza di fattori esterni.

Quando si tratta di determinare il valore dell'investimento di un'impresa, possono essere applicati gli stessi principi, ma oltre a questi, è consentito anche utilizzarne una serie di altri:

- modellare il comportamento dei soggetti coinvolti nel business (influenza dei fattori);

- calcolo della redditività (aumento del valore di mercato nel tempo).

Gli indicatori di costo specifici possono soddisfare un potenziale acquirente o investitore di un'azienda, a seconda della dimensione stimata dell'investimento nell'azienda e quali sono le prospettive per il suo ritorno sull'investimento. In molti casi, gli investimenti possono essere di origine creditizia. Il valore del possibile profitto non solo dovrebbe essere diverso da zero, ma garantire anche il pagamento degli interessi alla banca. Linee guida aggiuntive nel processo decisionale degli investitori, oltre agli indicatori che riflettono il mercato e il valore dell'investimento dell'attività, possono essere:

- la sostenibilità attesa del business (la capacità digenerare reddito nel tempo);

- correlazione dei periodi di ammortamento con attività competitive (forse è più redditizio per un investitore investire in un' altra società e per un acquirente - acquisirla);

- livello di fiducia tra i partner.

I criteri di cui sopra possono essere piuttosto soggettivi. Pertanto, nella pratica aziendale, il mercato e il valore dell'investimento di un'impresa sono parametri, anche se importanti, ma non sempre tra quelli chiave.

Un altro possibile fattore è il costo dei tipi di lavoro associati alla valutazione di un'attività per un investimento o un eventuale acquisto. Se lo studio dell'impresa può essere accompagnato da investimenti significativi che non implicano un profitto reale (ad esempio, contattare esperti esterni, revisori dei conti e analisti), è probabile che l'investitore o il potenziale acquirente dell'impresa preferirà non occuparsi di una particolare impresa.

Valutazione immobiliare

Sarà utile studiare quali sono i tipi di valore immobiliare e quali approcci vengono adottati per valutarlo. Ma prima, come nel caso delle imprese, definiamo gli obiettivi che vengono perseguiti dai partecipanti alle operazioni di diritto civile del tipo corrispondente. La necessità di studiare le tipologie di valore immobiliare, nonché di rivolgersi ai servizi di un perito, si pone nei seguenti casi principali:

- è in corso una transazione per la vendita di un appartamento, ufficio, altro edificio o locale;

- vengono valutati i beni dell'azienda;

- la dimensione della base imponibile è determinata in termini di proprietàtasse.

Naturalmente, in pratica potrebbero esserci più ragioni per la valutazione immobiliare. Ad esempio, in alcuni casi diventa necessario determinare le tipologie di costi stimati oltre alle procedure di base. Oppure - come opzione - per valutare un immobile al fine di trasferirlo alle esigenze statali.

Valutazioni immobiliari

Abbiamo notato in precedenza che i principali tipi di valore d'impresa sono il mercato e l'investimento. Per quanto riguarda gli immobili si possono esaminare gli stessi parametri, ma, di regola, se ne aggiungono altri. Vale a dire - il valore catastale e assicurativo dell'oggetto. In alcuni casi si determina anche la liquidazione. Abbiamo già considerato le caratteristiche della determinazione del valore di mercato e dell'investimento sopra. Nel caso degli immobili, i principi ei metodi generali sono generalmente simili nella forma a quelli utilizzati nella valutazione d'impresa. Vengono utilizzati solo quando sono più adatti alle specifiche del mercato di riferimento: "concorrenza" è sostituita da "stato" (il livello di riparazione, materiali di finitura e sua qualità, ecc.), "redditività" - dal previsto " in aumento".

Studiamo ora come si calcolano le cifre relative ai valori catastali, assicurativi e di liquidazione. Tutti loro hanno alcune specifiche. Ciascuna tipologia di valore determinato tra quelle quotate è caratterizzata da caratteristiche in termini di modalità di valutazione. Considerali.

Se parliamo del valore catastale di un immobile, il perito prende come base la metodologiariflesse nelle fonti legislative pertinenti, nelle raccomandazioni del Ministero delle finanze e di altri dipartimenti responsabili dell'uso pratico delle informazioni pertinenti sugli alloggi. In alcuni casi possono essere utilizzati anche criteri specifici per determinare il valore di mercato di un oggetto. È possibile studiare documentazione tecnica varia.

Se il compito è determinare il valore assicurativo di un immobile, in questo caso, di norma, il perito è guidato principalmente da metodi di mercato, ma adeguato al contenuto effettivo dell'operazione di compravendita. Ad esempio, se una persona acquista un appartamento con un mutuo, solo l'importo del prestito può essere incluso nel costo dell'assicurazione. E in questo caso, la base corrispondente per il calcolo dell'importo previsto dal contratto con gli assicuratori potrebbe essere inferiore a quella se si fosse preso come base il valore netto di mercato dell'appartamento.

Mutuo è un esempio di un segmento di mercato in cui il valore di liquidazione di un oggetto può essere praticamente significativo per soggetti di operazioni di diritto civile. Se, ad esempio, un individuo o un'organizzazione non soddisfa le condizioni per il rimborso di un prestito, la banca probabilmente deciderà di vendere l'immobile impegnato. Anche prima di firmare un accordo per elaborare un prestito, un istituto finanziario potrebbe voler analizzare le prospettive per la componente di liquidazione del progetto.

Si noti, tuttavia, che alcuni esperti ritengono inappropriato utilizzare il termine "valore di liquidazione" in relazione alle transazioni immobiliari quando si interagisce con le banche. Casoil fatto che di default il contratto di mutuo non comporti il passaggio obbligatorio dell'appartamento alla proprietà della banca, è solo una misura di sicurezza per un prestito. Pur nella sua forma pura, il valore di liquidazione implica il calcolo del prezzo al quale il proprietario di un oggetto (ad esempio un'impresa) potrà vendere la sua proprietà (ad esempio, a causa del fallimento dell'impresa). Pertanto, il termine in questione dovrebbe essere usato con cautela in relazione al settore immobiliare.

Il costo è un valore costante?

Molti economisti moderni pensano di no. A meno che, ovviamente, non si parli di un'economia di mercato, dove c'è posto per il meccanismo della tariffazione libera basata sulla domanda e sull'offerta. Indipendentemente dai tipi di valore dei beni oggetto di studio, ciascuno di essi è un valore variabile, una linea guida approssimativa che le parti della transazione possono utilizzare in un determinato momento. Ci sono, naturalmente, settori in cui la volatilità degli indicatori rilevanti è minima, ad esempio segmenti di mercato dominati da ordini governativi. Ma questa è piuttosto un'eccezione. La capacità di navigare in un ambiente di costi in evoluzione è uno dei più importanti vantaggi competitivi di qualsiasi azienda moderna.