Affinché le persone vivano in case pulite e ristrutturate, godano di passeggiate vicino casa, è necessario mantenere il funzionamento dell'intero sistema dei servizi pubblici, organizzare adeguatamente l'uso dei beni comuni, curare il comfort dei residenti e il miglioramento dell'area cortiliva. Chi dovrebbe farlo? Ovviamente, i residenti di un condominio (MKD) devono svolgere un lavoro importante per organizzare un tale ente che si occupi della proprietà comune in modo tempestivo e di qualità e mantenga la casa pulita e ordinata nel loro interesse. L'intera gamma di lavori di manutenzione domestica è chiamata gestione MKD.
Come può essere implementato esattamente MKD?
Molti hanno sentito parlare di quali metodi di gestione dell'MKD esistono attualmente. Ma spesso semplicemente non c'è abbastanza tempo per capire i dettagli, anche se questa conoscenza è molto utile.
Nel Codice abitativo della Federazione Russa, i metodi per gestire l'MKD sono definiti in modo molto comprensibile (parte 2 dell'articolo 161). Tuttavia, non tutti sono applicabili a tutte le case. Se ci sono meno di trenta appartamenti nell'MKD,la legislazione sugli alloggi offre la gestione diretta come modo per gestire l'MKD. In questo caso, i contratti con fornitori, riparatori, addetti alle pulizie e altri lavoratori sono conclusi dai proprietari di appartamenti, che saranno responsabili degli organismi di controllo e pagheranno le sanzioni in caso di problemi nel campo della sicurezza antincendio, incidenti, raccolta intempestiva dei rifiuti. La gestione è solitamente svolta da un gruppo di iniziativa di residenti o da un rappresentante selezionato su base pro bono. Ma l'implementazione delle attività per la manutenzione e il funzionamento dell'MKD richiede molto lavoro, quindi è ragionevole installare il controllo diretto come modo per gestire l'MKD nelle piccole case. Ogni inquilino ha la propria visione dell'immagine di una casa e di un ingresso ideali, quindi il numero dei residenti influisce direttamente sulla capacità di raggiungere un compromesso e influisce sulla probabilità di conflitti e incomprensioni.
La seconda opzione per la gestione di MKD, specificata nel Codice Housing, è la gestione di un certo tipo di persona giuridica. In particolare, tale persona può essere un'associazione di proprietari di case (HOA), una cooperativa di edilizia abitativa (HC) o un' altra cooperativa di consumatori specializzata (PC). Con questo metodo di gestione, i proprietari degli appartamenti autorizzano la persona giuridica a firmare contratti per le riparazioni in corso e per tutti gli aspetti del funzionamento della proprietà della casa, nonché per la fornitura di approvvigionamento idrico, servizi igienici, riscaldamento e altri servizi.
La terza opzione prevede la conclusione di un accordo con un'organizzazione di gestione che si occuperà di tuttogamma di servizi per MKD e allo stesso tempo essere responsabile di eventuali violazioni dei requisiti della legislazione russa davanti alle autorità di ispezione.
Chi sceglie di gestire l'MKD?
I proprietari degli appartamenti non solo hanno il controllo sulla loro metratura, ma devono anche mantenere la proprietà comune in buone condizioni. Pertanto, il Codice abitativo della Federazione Russa contiene una direttiva per i proprietari di case di decidere come verrà gestita la loro casa. Prima di scegliere un metodo per gestire un MKD, i proprietari di appartamenti dovrebbero studiare in dettaglio le loro specifiche, quale è più adatto per la casa, tenendo conto della sua età, condizione e altre caratteristiche, nonché correlarlo con la volontà dei proprietari di gestire la propria casa e pagare le bollette in tempo.
La scelta finale viene effettuata in un'assemblea generale dei proprietari, che può essere tenuta di persona o organizzata senza la presenza personale di tutti i residenti. Affinché una decisione dell'assemblea sia valida, i residenti che insieme hanno il 50 per cento o più dei voti devono votarla. La scelta di come gestire l'MKD da parte dell'assemblea generale deve essere rigorosamente accettata da ciascun inquilino dell'MKD, nonostante l'eventuale omissione dell'assemblea stessa. Quando la riunione si tiene in contumacia, la partecipazione si considera come il tempestivo trasferimento da parte del titolare della sua decisione per iscritto. Il risultato di tale riunione dei proprietari di appartamenti è registrato nel protocollo per la scelta del metodo di gestione dell'MKD, che è affisso negli ingressi in modo tale che ogni proprietarioappartamenti a colpo sicuro lo conosceva. Il collocamento pubblico è effettuato dall'organizzatore della riunione entro dieci giorni dalla decisione. Allo stesso modo, attraverso l'organizzazione di un'assemblea generale, si realizza la possibilità di cambiare il metodo di gestione dell'MKD.
Tutto quanto sopra ha a che fare con le case che sono già occupate. Ma la situazione è diversa con le case di nuova costruzione. Succede spesso che in un nuovo edificio non tutti gli inquilini abbiano il diritto di proprietà, ad esempio si tratta di azionisti longanimi. A causa del fatto che tali cittadini, secondo la legislazione sull'edilizia abitativa, non hanno il diritto di voto sulla questione della determinazione della forma di gestione di una casa, diventa impossibile scegliere un modo per gestire questa casa.
Cosa succede se il metodo di controllo MKD non è selezionato?
Il Codice Housing limita il periodo di tempo in cui i proprietari hanno l'opportunità di considerare e organizzare il processo di creazione di un HOA o di scelta di un'organizzazione di gestione.
determinato dall'organo di governo. In questo caso, nessuno degli inquilini ha il diritto di rifiutare e ogni proprietario è obbligato a seguire le disposizioni dell'accordo di gestione concluso con l'organizzazione di gestione selezionata, indipendentemente dal fatto che questo accordo gli soddisfi o meno. Ma c'è sempre una procedural'opportunità di correggere lo stato attuale delle cose e, prima della scadenza del contratto, tenere un'assemblea generale per discutere la questione della modifica del metodo di gestione dell'MKD o dell'organizzazione di gestione.
Cosa comprende la manutenzione dei locali nell'MKD?
Tutti i servizi e i lavori relativi al concetto di "manutenzione dei locali in un MKD" sono definiti dalla legislazione sull'edilizia abitativa. Questo concetto include un'ampia gamma di servizi per l'organizzazione della fornitura di acqua, elettricità, gas, riscaldamento, registrazione dei cittadini che vivono nella casa, servizi di contabilità, esercizio tecnico, manutenzione sanitaria.
L'operazione tecnica, a sua volta, include la manutenzione dei sistemi ingegneristici dell'edificio e le opere di riparazione. La manutenzione sanitaria comprende l'intera gamma di misure per mantenere la pulizia e l'ordine in casa e nel territorio adiacente, ad esempio pulizia, disinfezione, derattizzazione, disinfestazione.
Cosa fa l'HOA?
Questo modo di gestire MKD, come HOA, appare dove alcuni inquilini vorrebbero poter controllare la spesa per la manutenzione della propria casa. La leadership dell'HOA non nasce da zero, ma è sempre creata dai residenti più attivi e interessati. E sebbene tali cittadini intraprendenti non abbiano sempre piena conoscenza della base giuridica e delle conoscenze nel campo dei servizi di pubblica utilità, un fattore importante per un lavoro di successo è il desiderio di migliorare la propria casa. Il consiglio di amministrazione dell'HOA deve svolgere il lavoro contrattuale sulla pulizia, lo sm altimento dei rifiuti, la manutenzione delle comunicazioni ingegneristiche e altri aspettimanutenzione della casa e del territorio adiacente. Anche il mantenimento dell'ordine e il rispetto degli standard sanitari e di sicurezza antincendio è una funzione importante dell'HOA. L'aspetto finanziario della gestione prevede la presenza di un contabile nell'HOA per tenere traccia dei fondi che vengono trasferiti dagli inquilini per pagare le utenze, nonché i soldi che vengono spesi per i bisogni della casa. Un reddito aggiuntivo dell'HOA può essere ricevuto dall'affitto di qualsiasi parte della proprietà comune.
Se il proprietario stesso decide se vuole diventare un membro dell'HOA o meno, allora, a sua volta, l'HOA non ha il diritto di rifiutare l'ammissione ai suoi ranghi, anche se improvvisamente altri membri dell'HOA si opporrà. La riluttanza a diventare un membro dell'HOA è talvolta associata alla necessità di pagare per servizi aggiuntivi: sicurezza nel parcheggio e all'ingresso, aiuole nel cortile, videocamere ai piani. In effetti, per i membri dell'HOA, il pagamento è obbligatorio se il consiglio dell'HOA ha preso tale decisione. La via d'uscita in questa situazione potrebbe essere un accordo individuale con l'HOA, in cui tutte le tariffe saranno approvate in anticipo.
Come funziona la società di gestione?
Con la conclusione diretta di un accordo tra i proprietari e una società di gestione specializzata, si prevede di fornire servizi di manutenzione e sanificazione a domicilio, oltre a lavori di riparazione di alto livello, in qualità di specialisti professionisti ed esperti che operano nel la società di gestione sarà in grado di valutare correttamente la necessità e la complessità dell'opera, selezionare i materiali idonei, invitare il dirittospecialisti. Se la società di gestione lavora con più case, è possibile anche un minor costo di lavoro e servizi. Tuttavia, la comunicazione con la società di gestione è spesso difficile e anche un piccolo incidente come una lampadina bruciata può essere scomodo per diversi giorni.
Accordo con la società di gestione: qual è la cosa più importante?
Il passaggio più importante nella procedura per stabilire uno dei modi per gestire MKD è lo sviluppo e la conclusione di un accordo con la società di gestione. Il contenuto dell'accordo determinerà il futuro rapporto tra gli inquilini e la società di gestione, inclusa la possibilità di risolvere il contratto in caso di disonesto svolgimento delle funzioni di manutenzione della casa. Il testo del contratto deve indicare tutti gli immobili della casa, le tipologie e la frequenza dei lavori e dei servizi che la società di gestione sarà obbligata a produrre, l'importo e le tempistiche di tutti i pagamenti che i proprietari dovranno effettuare. Nel contratto si può anche prescrivere la procedura per la rendicontazione ai residenti sul lavoro svolto. In caso contrario, il rapporto dovrebbe essere inviato ai proprietari una volta all'anno.
Perché il consiglio MKD viene riunito?
Un altro dovere degli inquilini è quello di scegliere il consiglio della casa nel caso in cui l'opzione con una società di gestione sia stata scelta tra le modalità di gestione dell'MKD. Infatti, i compiti principali del consiglio sono la formulazione di proposte e il controllo dei lavori in corso. In una riunione dei proprietari, i membri del consiglio fanno proposte su ciò che è esattamente necessarioda riparare, quali riparazioni in corso possono essere posticipate all'anno prossimo e che richiedono misure urgenti, a chi e per quali scopi possono essere affittate proprietà comuni e altri aspetti della manutenzione di MKD e del paesaggio. Tra i compiti del consiglio rientra anche lo studio dei contratti e degli accordi che si propone di concludere dai proprietari al fine di tutelare i diritti e gli interessi dei residenti della casa. Sulla base dei risultati dell'esame, il consiglio formula le sue conclusioni e raccomandazioni su tutti i documenti. Si può affermare che il consiglio MKD snellisce la discussione di questioni importanti nelle riunioni dei proprietari, interagisce con l'organizzazione di gestione e controlla l'attuazione dei termini dell'accordo di gestione.
Pro e contro delle diverse forme di gestione dell'MKD
Se conduciamo una descrizione comparativa dei metodi di gestione di MKD, possiamo trarre le seguenti conclusioni. La differenza fondamentale sta nel fatto che la gestione diretta comporta la soluzione di tutte le problematiche da parte dei residenti della casa. Mentre le altre due modalità di gestione dell'MKD consentono di trasferire l'onere della responsabilità sulle spalle del presidente dell'HOA o sulla gestione dell'organizzazione di gestione. D' altra parte, con una gestione indipendente, puoi operare con fondi molto più mobili e adattare in modo flessibile la scelta di opere e servizi alla situazione attuale. I residenti che gestiscono direttamente la casa possono anche ridurre significativamente i costi di riparazione e manutenzione della casa selezionando gli app altatori in base ai loro desideri per il costo del lavoro e dei servizi.
Allo stesso tempo, una caratteristica distintivaaccordo con la società di gestione riceverà prestazioni professionali in conformità con i requisiti di legge. Quando si gestiscono inquilini o sotto forma di HOA, le persone con istruzione e competenze speciali non sempre partecipano all'organizzazione della manutenzione della casa, quindi potrebbero essere richiesti costi aggiuntivi per la formazione del personale nel campo degli alloggi, dei servizi comunali e della legislazione. Inoltre, le organizzazioni di gestione, di norma, dispongono di attrezzature specializzate che consentono loro di fornire molti servizi a un livello superiore. In generale, tutti i metodi di gestione dell'MKD hanno le loro sfumature che devono essere prese in considerazione quando si effettua una scelta.
Dove contattare in caso di problemi con la società di gestione?
In caso di difetti nella manutenzione della casa (ad esempio, i rifiuti non sono stati rimossi dal sito del container in tempo, l'ingresso non è stato pulito a umido, le pareti dell'ascensore sono state verniciate e altre violazioni), si consiglia di prima contattare direttamente la società di gestione con l'obbligo di risolvere i problemi. Se la società di gestione non risponde, è necessario inviare un reclamo all'Ispettorato statale degli alloggi per la verifica.
Tuttavia, esistono modi alternativi per influenzare la società di gestione. Così, a San Pietroburgo, il portale "Our St. Petersburg" creato dal governo della città è operativo da diversi anni. In questo sito puoi pubblicare una segnalazione su un problema esistente selezionando la categoria appropriata e allegando foto o documenti di supporto. Dopo esserti registrato al sitoil messaggio viene inviato per l'elaborazione all'esecutore testamentario - alla società di gestione e al controllo dell'amministrazione distrettuale. Allo stesso tempo, viene automaticamente impostato un periodo durante il quale l'app altatore è obbligato a fornire una risposta sull'eliminazione del problema. Le statistiche sui messaggi sono un indicatore importante del lavoro delle amministrazioni distrettuali nel campo degli alloggi e dei servizi comunali, quindi la maggior parte dei messaggi viene elaborata in modo efficiente e puntuale.
Per problemi relativi alla determinazione del metodo di gestione di MKD, sul portale sono aperte due categorie per l'invio di messaggi: "Violazioni durante la scelta/modifica di un'organizzazione di gestione" e "Violazioni durante la creazione di un HOA". Inoltre, se non ci sono informazioni sulla società di gestione selezionata, puoi inviare un messaggio alla categoria "Non ci sono informazioni sulla società di gestione nella casa".
Il portale presenta una vasta selezione di categorie per la pubblicazione di messaggi sulle condizioni insoddisfacenti della proprietà comune nella casa e nel cortile. Puoi anche segnalare altalene rotte nel parco giochi, bidoni della spazzatura traboccanti e scale non lavate. Le categorie più richieste per la manutenzione della casa sono "Condizioni insoddisfacenti della porta d'ingresso" e "Mancata o mancata osservanza del programma per la pulizia dell'ingresso". Nel primo, vengono ricevuti messaggi sulla necessità di lavori urgenti sull'attuale riparazione dell'ingresso, nel secondo - informazioni sulla violazione delle condizioni sanitarie delle scale.
La consapevolezza sui metodi di gestione di MKD, le loro caratteristiche, la procedura per la scelta di una società di gestione e il monitoraggio del suo lavoro consente di scegliere l'opzione di maggior successo permanutenzione della tua casa. Per comprendere la complessità della legislazione sull'edilizia abitativa, è necessario dedicare molto tempo, ma questo lavoro sarà ripagato con scale ben curate e ascensori che funzionano senza intoppi.
